Метры без риска: сделки с недвижимостью все чаще проводят через нотариуса
За девять месяцев 2025 года в России удостоверено почти 750 тысяч сделок с недвижимостью. Это на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост показателя наблюдается по самым разным видам договоров — отчуждение жилья, земельных участков со строениями и без, а также строений и нежилых помещений. Участники сделок с недвижимостью стали чаще обращаться к нотариусам практически во всех регионах.
Лидером по динамике роста в ЦФО стала Москва (+48%), в СКФО — Ингушетия (+122%), в СФО — Республика Алтай (+61%), в ЮФО — Краснодарский край (+17%). В ПФО на первом месте по приросту Чувашская Республика (+40%), в СЗФО — Калининградская область (+37%), в УрФО — Челябинская область (+31%), а в ДФО — Амурская область (+33%). Заметно увеличилось количество нотариальных сделок с недвижимостью и в новых регионах, лидером по приросту здесь стала Херсонская область.
Печать нотариуса на договоре всегда служила гарантией юридической чистоты и защищенности сделки. Однако в последнее время, на волне многочисленных публикаций в СМИ о мошенничестве с участием обманутых продавцов недвижимости, эта тема получила новый импульс. Как и в истории народной артистки Ларисы Долиной, покупатели приобретают жилье у обманутого аферистами собственника, а позже тот подает в суд и оспаривает сделку.
Рассказываем, как нотариусы выявляют «ведомых» продавцов и блокируют подобные схемы, какие еще риски они предотвращают и как в целом обеспечивается безопасность нотариальных сделок.
Обманутые не обманут
Один из недавних случаев: пожилая женщина собиралась продать квартиру семейной паре. Все было готово — покупатели уже получили одобрение по ипотеке, а собственница предоставила все необходимые справки, в том числе от психиатра. Покупатели хотели максимально себя обезопасить и настояли на том, чтобы провести сделку через нотариуса.
Хозяйка квартиры опрятно выглядела, общалась со всеми вежливо. Однако в ходе разговора с нотариусом женщина затруднялась ответить, зачем продает квартиру и куда собирается переехать. Она начала выходить в коридор, с кем-то говорила по телефону. Были и другие «звоночки». В итоге нотариус узнала, что у женщины есть сын, и попросила с ним связаться. Тот, конечно, о сделке не подозревал.
Выяснилось, что пожилую собственницу «вели» мошенники. Она даже успела перевести им задаток, который получила от покупателей. Нотариус остановила сделку и вызвала полицию. А задаток несостоявшимся покупателям — к счастью, речь шла о небольшой сумме — вернул сын собственницы, который сразу же приехал в нотариальную контору.
Убедиться в том, что человек действует по доброй воле и не находится под влиянием третьих лиц, — одна из ключевых задач нотариуса. Поэтому он всегда беседует со сторонами сделки, уточняет их волю и разъясняет правовые последствия планируемого договора. При малейшем подозрении, что кто-то из участников введен в заблуждение, нотариус отказывает в совершении нотариального действия. А если заподозрит преступление, обращается в правоохранительные органы.
Еще одна история из практики — в нотариальную контору пришел пожилой мужчина, хотел договориться о дистанционной сделке и продать свою квартиру в Москве покупательнице из Краснодара. Он выглядел спокойным и здраво рассуждал. Однако, когда нотариус начала беседовать с ним по поводу сделки, оказалось, что будущий продавец ничего не знает о покупательнице, не понимает порядок расчетов, а еще не может ответить, куда планирует переезжать. Кроме того, родственников у него нет. Нотариус заподозрила, что мужчина стал жертвой аферистов, объяснила ему ситуацию и отказала в сделке.
Впрочем, в нотариальной конторе мошенники и обманутые ими продавцы оказываются не так часто. Преступники осознают риски такого визита, поэтому предпочитают сделку в простой письменной форме, где жертва не выдаст себя, оказавшись под внимательным взглядом нотариуса. И если раньше любимым форматом аферистов было дарение, то с 2025 года, когда для этого вида сделок ввели обязательную нотариальную форму, они в том числе переориентировались на куплю-продажу.
Так, например, в СМИ недавно публиковали историю покупательницы, которая приобрела квартиру в Санкт-Петербурге у пожилой женщины. Через некоторое время пенсионерка подала на нее в суд, так как продала недвижимость под давлением мошенников. К тому моменту новая собственница успела сделать ремонт. Суд постановил, что квартиру она должна вернуть прежней хозяйке, а та — возместить потраченные на недвижимость средства. Однако вырученные от продажи деньги оказались у злоумышленников. К тому же пенсионерка дополнительно оформила кредит и также перечислила эти средства аферистам, оказавшись, по словам ее адвоката, в затруднительном финансовом положении.
Сценарий с «ведомыми» продавцами — лишь одна из многих мошеннических или серых схем. Злоумышленники пытаются использовать чужие документы, «избавиться» от недвижимости перед банкротством, продать квартиры умерших людей, в том числе погибших участников СВО. Нотариусы регулярно сталкиваются с подобными аферами и блокируют их.
Дополнительным инструментом защиты при удостоверении любой крупной сделки у нотариуса может стать ее видеофиксация. В случае спора такая запись становится весомым аргументом для защиты прав пострадавшей стороны. Участнику сделки будет гораздо сложнее убедить суд, что в день ее совершения он не понимал смысла своих действий, если на видео он внимательно слушает разъяснения нотариуса и развернуто отвечает на вопросы. Кроме того, само предложение записать сделку на видео может спугнуть афериста.
«Нет» предприимчивым родственникам
Если говорить о сделках под давлением — в них не всегда фигурирует незнакомый продавцу недвижимости мошенник. В нотариальной практике нередки случаи, когда за добровольным, казалось бы, решением продать квартиру скрывались манипуляции родственников.
Однажды к нотариусу обратилась пожилая женщина, чтобы продать свою квартиру в центре города. Ее сопровождал мужчина, представившийся дальним родственником. С документами для сделки все было в порядке, но собственница выглядела растерянной. Она отвечала неуверенно и часто оглядывалась на своего спутника. При общении с нотариусом наедине женщина призналась, что родственник активно настаивает на продаже недвижимости, а ей самой обещает помочь с переездом «в место, где за ней будет осуществляться постоянный уход». То есть в дом престарелых.
Женщина призналась, что не хочет продавать квартиру, но боится конфликта. Нотариус в удостоверении такой сделки отказал, подробно разъяснил собственнице ее права и порекомендовал в случае необходимости обратиться в полицию. Позже родственник еще несколько раз пытался организовать продажу этой квартиры, но у него ничего не вышло. В итоге мужчина был привлечен к ответственности.
Помимо различных инструментов проверки и глубоких юридических знаний, нотариус обладает большим опытом. Он работает с людьми каждый день и знает, как они себя ведут в тех или иных ситуациях, считывает невербальные знаки и колебания. И, если его что-либо насторожило, обязательно постарается прояснить ситуацию. Например, нотариусы отмечают такие тревожные сигналы: человек подозрителен и замкнут в себе, с кем-то консультируется по телефону, упоминает о неких спецслужбах. А также пытается скорее завершить сделку, не особенно интересуясь ее деталями.
Впрочем, «странности» в поведении и неспособность рационально мыслить не всегда связаны с тем, что на участника сделки оказывают влияние преступники или недобросовестные родственники. На человека может повлиять, например, горе после потери близкого, прием лекарств, болезнь. И если воздействие этих факторов настолько сильное, что он не отдает себе отчета в своих действиях, то нотариус в удостоверении сделки откажет. А бывает и так, что человек просто запутался в юридических нюансах и нуждается в дополнительных разъяснениях.
Безопасность во всем
Проверка доброй воли участников — лишь одна, хоть и крайне важная составляющая безопасности нотариальной сделки. Помимо этого, нотариус проверяет, соответствуют ли условия договора законодательству, проводит правовую экспертизу всех представленных документов, направляет запросы в необходимые реестры и ведомства — Росреестр, ЗАГС, МВД и так далее.
Нотариус может узнать, находится ли продавец или покупатель в браке или разводе, нужно ли согласие третьих лиц, действует ли доверенность, если интересы одной из сторон представляет поверенный. Кроме того, нотариус проверит полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, не нарушены ли права несовершеннолетних и других третьих лиц, не утаивает ли кто-то из участников сделки значимые с юридической точки зрения факты.
Бывает, например, люди занижают стоимость сделки или пытаются продать имущество, которое ранее уже передали по договору дарения — просто одаряемый еще не зарегистрировал свои права в ЕГРН. Хотят продать дом, который «не привязан» к земле, с которой отчуждается, продать квартиру, купленную ранее на средства маткапитала, не выделив там доли всем членам семьи или не получив разрешения органов опеки, и так далее.
Иногда проблема кроется даже не в нынешней сделке — например, если злоумышленники обманули одного из предыдущих владельцев недвижимости. Нотариус, удостоверяющий сделку, может получить расширенные сведения из ЕГРН, увидеть информацию о нынешних и прошлых собственниках, проследить цепочку переходов прав собственности. И, если что-то покажется подозрительным — например, слишком быстрая продажа после приобретения, — он предупредит об этом покупателя.
Задача нотариуса — исключить любые аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной. За свою работу он отвечает не только репутацией: нотариус несет материальную ответственность и в случае ошибки будет обязан полностью возместить ущерб, в том числе за счет личных средств.
При этом нотариальные сделки не только безопасны, но и удобны. Все правовые вопросы, связанные с недвижимостью, решаются в режиме одного окна. По завершении сделки нотариус сам направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности в ускоренном режиме — за один рабочий день.
Кроме того, для расчетов стороны могут воспользоваться депозитным счетом нотариуса. Такой инструмент позволяет избежать обналичивания и транспортировки крупных сумм, а также заранее оговорить сроки, порядок и условия перечисления денег. Это может быть не только переход права собственности, но и, например, снятие с регистрационного учета членов семьи продавца. Или погашение долга по коммунальным платежам.
Удобно и то, что нотариальную сделку с недвижимостью, как и любую другую, можно провести дистанционно. Такой формат особенно актуален, когда участников разделяют сотни или даже тысячи километров. Чтобы подписать договор купли-продажи, им необязательно встречаться в одной нотариальной конторе — достаточно в назначенное время посетить двух нотариусов, каждому в своем регионе.
При этом дистанционная сделка так же безопасна, как и обычная, когда участники сидят за одним столом. Нотариусы лично общаются со сторонами договора, выясняют их волю, информируют о правовых последствиях и проводят все необходимые проверки.
